Quarta Turma reforma decisão que aplicou a Súmula 308 à alienação fiduciária de imóvel
Fonte: STJ
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou o entendimento
de que não é possível aplicar, por analogia, a Súmula 308 à alienação fiduciária
de imóvel, considerando que esta é regulada por legislação própria e tem
tratamento jurídico distinto da hipoteca.
De acordo com o processo, uma consumidora celebrou contrato de compra e
venda de um apartamento com a construtora e pagou integralmente o valor
combinado, mas não conseguiu transferir o bem para seu nome, pois havia
gravame lançado na matrícula do imóvel em favor de uma instituição financeira.
O gravame decorreu de contrato de abertura de crédito firmado entre o banco e
a construtora para a construção de unidades habitacionais, com pacto de
alienação fiduciária do edifício onde se localiza o apartamento em discussão no
processo.
A instituição financeira recorreu ao STJ após o Tribunal de Justiça do Distrito
Federal e dos Territórios (TJDFT) aplicar, por analogia, a Súmula 308 e determinar
a baixa definitiva do gravame, além da outorga da escritura do imóvel. O tribunal
de origem entendeu que a alienação fiduciária pactuada entre a construtora e o
banco não teria eficácia perante a compradora, pois a satisfação dos interesses
da instituição financeira não poderia prejudicar terceiros de boa-fé.
No recurso especial, o banco sustentou que não é possível aplicar a Súmula 308
ao caso, por não se tratar de hipoteca. Argumentou que a alienação fiduciária de
imóvel é regulada por legislação própria e que apenas seria possível resolver a
propriedade fiduciária em favor do devedor fiduciante com a quitação da dívida.
Alienação fiduciária é diferente de hipoteca
"O entendimento da Súmula 308 não deve ser estendido de forma ampla e
irrestrita à hipótese de alienação fiduciária", destacou o relator do caso, ministro
João Otávio de Noronha. Conforme explicou, o enunciado trata de situações em
que o imóvel, dado como garantia hipotecária, é adquirido no âmbito do Sistema
Financeiro de Habitação (SFH), que estabelece normas mais protetivas para as
partes vulneráveis.
Segundo o relator, a turma julgadora entende que a alienação fiduciária, regida
por legislação própria, não apresenta similaridade de tratamento jurídico com a
hipoteca de imóvel financiado pelo SFH.
O ministro lembrou que a Lei 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária, dispõe
que a transferência dos direitos sobre o imóvel objeto da garantia depende da
anuência do credor fiduciário (instituição financeira), devendo o comprador
assumir as respectivas obrigações.
Garantia fiduciária prevalece sobre contrato de compra e venda
Ao dar provimento ao recurso interposto pelo banco, Noronha ressaltou ainda
que o contrato de compra e venda firmado entre a consumidora e a construtora
não pode produzir efeitos em prejuízo da garantia constituída pela propriedade
fiduciária.
Nesse sentido, o ministro enfatizou que os termos da escritura pública de
abertura de crédito com pacto de alienação fiduciária, firmada entre a construtora
e a instituição financeira para a construção de unidades habitacionais, devem
prevalecer sobre o contrato de compra e venda celebrado diretamente entre a
compradora e a construtora.
REsp 1.483.058.